Hướng dẫn cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ ngày 03/03/2017

Từ ngày 03/03/2017, Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết Luật đất đai sẽ chính thức có hiệu lực.

Theo đó, sẽ mở rộng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong nhiều trường hợp. Bài viết sau đây sẽ hướng dẫn việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:

Trường hợp 1: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014

Đối với trường hợp người đang sử dụng đất ổn định trong các trường hợp sau:

- Sử dụng đất lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng mà nay đất đó không còn thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, cũng không thuộc chỉ giới xây dựng đường giao thông, không có mục đích sử dụng cho trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp và công trình công cộng khác

- Đang sử dụng đất lấn, chiếm thuộc quy họach bị UBND cấp tỉnh thu hồi, nhưng được Ban Quản lý rừng xem xét giao khoán hoặc đã lấn, chiếm và nay đang dùng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, nhà ở và không thuộc quy họach bảo vệ và phát triển rừng

- Lấn, chiếm đất chưa sử dụng hoặc tự ý chuyển mục đích sử dụng đất thuộc trường hợp phải xin phép mà chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép

Nếu thuộc một trong các trường hợp sau mà không có tranh chấp thì được cấp GCNQSDĐ, QSH nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định sau:

- Trường hợp thửa đất có nhà ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương nếu đã sử dụng đất ổn định trước 15/10/1993; diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở tại địa phương nếu sử dụng đất ổn định từ 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014.

Trường hợp 2: Được giao đất không đúng thẩm quyền

Nếu người đề nghị cấp GCNQSĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với thửa đất đựơc giao không đúng thẩm quyền trước 01/7/2004, đất đó không có tranh chấp, phù hợp với quy họach nhưng tại thời điểm cấp GCN có nhà ở hoặc không có nhà ở thì được xem xét cấp GCN và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Trường hợp 3: Đối với diện tích đất tăng thêm so với Giấy tờ về quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất

Lưu ý: Nếu đo đạc lại mà diện tích thửa đất thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên GCN đã cấp hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định và ranh giới thửa đất thực tế có thay đổi với ranh giới thửa đất tại thời điểm có GCN hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất thì được xem xét cấp GCNQSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:

* Nếu diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất đã có GCN:

- Thực hiện thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho đối với diện tích đất tăng thêm theo Điều 79, Khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Và thủ tục cấp đổi GCN cho thửa đất gốc là thửa đất chưa có diện tích đất tăng thêm theo Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Trong trường hợp thửa đất này đã có GCN về quyền sử dụng đất mà không yêu cầu người sử dụng đất thực hiện thủ tục hợp thửa đất.

Văn phòng đăng ký đất đai phải xác nhận vào Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm và gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế, trình cấp GCN, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng, trao GCN cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp xã;

- Thực hiện thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho đối với diện tích đất tăng thêm theo Điều 79, Khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và thủ tục cấp GCN lần đầu cho thửa đất gốc theo Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nếu thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất .

Văn phòng đăng ký đất đai phải xác nhận vào Đơn đăng ký, cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm và gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế, trình cấp GCN, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng, trao GCN cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp xã.

* Nếu diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trước 01/7/2014 mà diện tích đất tăng thêm đó có giấy tờ về quyền sử dụng đất:

- Thực hiện thủ tục cấp lần đầu đối với diện tích đất tăng thêm theo Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và thủ tục cấp đổi GCN cho thửa đất gốc theo Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nếu thửa đất gốc đã được cấp GCN.

Văn phòng đăng ký đất đai phải xác nhận vào Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm và gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế, trình cấp GCN, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng, trao GCN cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp xã;

- Thực hiện thủ tục cấp GCN lần đầu cho toàn bộ diện tích thửa đất theo Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nếu thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

* Nếu diện tích đất tăng thêm không có giấy tờ về quyền sử dụng đất:

- Nếu người sử dụng đất không vi phạm pháp luật đất đai thì được xem xét cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm theo Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

- Nếu diện tích đất tăng thêm do người sử dụng đất vi phạm pháp luật đất đai trước 01/7/2014 thì xem xét cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm theo Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

- Nếu diện tích đất tăng thêm do người sử dụng đất được giao trái thẩm quyền trước 01/7/2014 thì xem xét cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm theo Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

- Thủ tục cấp GCN đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và cấp đổi GCN cho thửa đất gốc theo Điều 76 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP nếu thửa đất gốc đã được cấp GCN.

Văn phòng đăng ký đất đai phải xác nhận vào Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm và gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế, trình cấp GCN sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng, trao GCN cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp xã.

Thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với toàn bộ diện tích thửa đất thực hiện theo Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nếu thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Trường hợp 4: Đối với đất xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn, khu sản xuất kinh doanh có nhiều mục đích sử dụng đất khác nhau

Nếu chung cư kết hợp với văn phòng, cơ sở dịch vụ, thương mại, nếu chủ đầu tư có nhu cầu và có đủ điều kiện thì được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho một hoặc nhiều căn hộ, văn phòng, cơ sở dịch vụ, thương mại thuộc sở hữu của chủ đầu tư.

Trường hợp 5: Đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa chuyển quyền

Đó là trường hợp đang sử dụng đất thuộc nhóm sau đây mà chưa được cấp GCN và không thuộc trường hợp đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước 01/7/2014 mà bên nhận chuyển quyền chỉ có GCN của bên chuyển quyền thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất:

- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước 01/01/2008

- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ 01/01/2008 đến trước 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định

- Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước 01/7/2014.

Cơ quan tiếp nhận không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất:

Cụ thể thay đổi như thế nào, mời các bạn xem chi tiết thông qua bài viết sau đây:

1. Văn phòng đăng ký đất đai được quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Văn phòng đăng ký đất đai là cơ quan tài nguyên môi trường ở địa phương, bên cạnh các Phòng Tài nguyên, Sở Tài nguyên.

- Văn phòng đăng ký đất đai ngoài các vai trò trước đây được đề cập tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP, thì từ ngày 03/03/2017, có thêm chức năng:

+ Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp được ủy quyền theo quy định.

+ Thực hiện các dịch vụ khác trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ phù hợp với năng lực theo quy định pháp luật.

(Căn cứ Khoản 4 Điều 1 Nghị định 01/2017/NĐ-CP)

2. Thêm hướng dẫn tính gia hạn đối với trường hợp không đưa đất vào sử dụng

Cụ thể là đối với 02 trường hợp sau:

Trường hợp 01: Đến thời điểm kiểm tra, thanh tra mới xác định hành vi không sử dụng đất đã quá 12 tháng liên tục hoặc đã chậm tiến độ sử dụng đất quá 24 tháng

Lúc này, thời điểm tính gia hạn sử dụng đất 24 tháng được tính từ ngày cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuế đất, quyết định gia hạn.

Quyết định gia hạn tiến độ sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền được ban hành trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận được báo cáo kết quả kiểm tra hoặc kết luận thanh tra nếu người sử dụng đất có văn bản đề nghị.

Trường hợp 2: Người sử dụng đất không sử dụng đất đã quá 12 tháng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất quá 24 tháng có nhu cầu gia hạn tiến độ đưa đất vào sử dụng:

Trường hợp này, phải có văn bản đề nghị gửi UBND cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất xem xét, quyết định gia hạn.

Nếu sau 15 ngày kể từ ngày cơ quan nhà nước có văn bản xác định hành vi vi phạm mà người sử dụng đất không có văn bản đề nghị được gia hạn thì UBND cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định thu hồi đất theo quy định.

(Căn cứ Khoản 12 Điều 1 Nghị định 01/2017/NĐ-CP)

3. Sẽ thu hồi đất nếu không đóng hoặc đóng không đủ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Nếu người sử dụng đất không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà đã bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cưỡng chế thực hiện nghĩa vụ tài chính nhưng không chấp hành thì sẽ bị thu hồi đất

(Căn cứ Khoản 13 Điều 1 Nghị định 01/2017/NĐ-CP)

4. Hướng dẫn xử lý quyền sử dụng đất đang cho thuê, đang thế chấp khi Nhà nước thu hồi đất

- Đất đang cho thuê, thế chấp mà Nhà nước thu hồi theo Điều 61, 62 Luật Đất đai thì hợp đồng thuê đất, hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất bị chấm dứt.

Việc xử lý quyền và nghĩa vụ có liên quan đến quyền sử dụng đất giữa các bên trong hợp đồng thực hiện theo pháp luật về dân sự.

- Đất đang cho thuê thuộc trường hợp bị thu hồi theo Điểm a, b, c, d, g, h và i Khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai thì hợp đồng thuê đất bị chấm dứt và việc thu hồi đất thực hiện như sau:

+ Nếu bên cho thuê đất là người gây ra hành vi vi phạm pháp luật đất đai thì Nhà nước thu hồi đất, đồng thời, bên cho thuê đất phải bồi thường thiệt hại cho bên thuê đất.

+ Nếu bên thuê đất là người gây ra hành vi vi phạm pháp luật đất đai thì Nhà nước thu hồi đất, đồng thời, bên thuê đất phải bồi thường thiệt hại cho bên cho thuê đất.

+ Nếu người gây ra hành vi vi phạm pháp luật đất đai không phải là bên cho thuê đất hoặc bên thuê đất thì Nhà nước thu hồi đất và người gây ra hành vi đó phải bồi thường thiệt hại.

Lưu ý: Khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định trên mà quyền sử dụng đất đó đang được thế chấp thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị chấm dứt, bên thế chấp phải hoàn trả khoản vay cho bên nhận thế chấp.

- Đất do người sử dụng đất là cá nhân cho thuê, thế chấp mà cá nhân đó chết nhưng không có người thừa kế thì Nhà nước thu hồi đất và giải quyết các quyền, nghĩa vụ liên quan đến thửa đất đó, đồng thời, hợp đồng thuê đất, hợp đồng thế chấp bị chấm dứt và quyền sử dụng đất được giải quyết như sau:

+ Nếu thuê đất thì bên thuê được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn còn lại của hợp đồng thuê đã ký kết.

+ Nếu thế chấp bằng quyền sử dụng đất thì xử lý quyền sử dụng đất thế chấp theo quy định về giao dịch bảo đảm.

5. Rút ngắn thời gian giải quyết một số thủ tục hành chính về đất đai

	Chi tiết	Trước 03/03/2017	Từ ngày 03/03/2017 trở đi
Thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất	Giao đất, cho thuê đất	Không quá 20 ngày không kể thời gian giải phóng mặt bằng	Không quá 20 ngày không kể thời gian thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng
	Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất	Không quá 15 ngày	Không thay đổi
Thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp đổi, cấp lại GCN	Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất	Không quá 30 ngày	Không thay đổi
	Đăng ký, cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng	Không quá 30 ngày	Không quá 15 ngày
	Đăng ký, cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi thay đổi tài sản gắn liền với đất	Không quá 20 ngày	Không quá 15 ngày
	Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thi hành án; chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức, chuyển đổi công ty; thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợ và chồng, nhóm người sử dụng đất là không quá 10 ngày;	Không quá 15 ngày	Không quá 10 ngày
	Tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý	Không quá 20 ngày	Không quá 15 ngày
	Gia hạn sử dụng đất	Không quá 15 ngày	Không quá 07 ngày
	Xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất	Không quá 10 ngày	Không quá 05 ngày
	Đăng ký xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề	Không quá 10 ngày	Không thay đổi
	Đăng ký biến động do đổi tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất hoặc thay đổi hạn chế quyền sử dụng đất hoặc thay đổi về nghĩa vụ tài chính hoặc thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký	Không quá 15 ngày	Không quá 10 ngày
	Chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất	Không quá 30 ngày	Không thay đổi
	Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất	Không quá 10 ngày	Không thay đổi
	Xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất	Không quá 05 ngày	Không quá 03 ngày
	Đăng ký, xóa đăng ký thế chấp, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất	Không quá 03 ngày làm việc	Không quá 03 ngày
	Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng	Không quá 10 ngày	Không quá 05 ngày
	Cấp đổi GCN, GCN quyền sở hữu nhà ở, GCN quyền sở hữu công trình xây dựng là không quá 07 ngày; trường hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ là không quá 50 ngày;	Không quá 50 ngày	Không thay đổi
	Cấp lại GCN, GCN quyền sở hữu nhà ở, GCN quyền sở hữu công trình xây dựng bị mất	Không quá 30 ngày.	Không quá 10 ngày
	Đính chính GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, GCNQSDĐ, GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, GCN quyền sở hữu nhà ở, GCN quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp	Không có quy định	Không quá 10 ngày
Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai	Hòa giải tranh chấp đất đai	Không quá 45 ngày	Không thay đổi
	Giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp huyện	Không quá 45 ngày	Không thay đổi
	Giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp tỉnh	Không quá 60 ngày	Không thay đổi
	Giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường	Không quá 90 ngày	Không thay đổi
	Cưỡng chế thi hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai	Không quá 30 ngày.	Không thay đổi
Đặc biệt đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn		Tăng thêm 15 ngày so với quy định trên	Tăng thêm 10 ngày so với quy định trên, trừ thủ tục hòa giải.

(Căn cứ Khoản 40 Điều 1 Nghị định 01/2017/NĐ-CP)