Mua bán nhà, đất bằng giấy tờ tay được Nhà nước công nhận khi nào?

Việc mua bán nhà bằng giấy tờ tay được xem là một trong những hình thức mua bán phổ biến nhất từ trước đến nay mặc dù chưa được Nhà nước công nhận rộng rãi.

Không phủ nhận nhiều lợi ích mang lại từ việc mua bán nhà bằng giấy tờ tay ở thời điểm trước đây đó là thủ tục mua bán đơn giản, dễ dàng và “né” được các khoản thuế. Tuy nhiên, mua bán đất đai bằng giấy viết tay có hiệu lực không ?  Người mua, kẻ bán cũng sẽ gặp không ít các rủi ro pháp lý, chẳng hạn như khi có tranh chấp thì Toà không thừa nhận giá trị pháp lý của loại giao dịch đó hoặc khi bị lừa đảo, giả mạo…

Thống kê cho thấy đến giai đoạn hiện nay, rất nhiều căn nhà được mua bán bằng giấy tờ tay và chủ các căn nhà này vẫn không thực hiện các thủ tục hợp pháp hoá giấy tờ mua bán nhà.

Với xu hướng phát triển và hội nhập như hiện nay, cần thiết phải thừa nhận các loại giao dịch mua bán nhà bằng giấy tờ tay.

Do vậy, mà nhiều quy định mới ra đời đã công nhận sự hiện diện của giấy tờ tay khi mua bán nhà kèm theo những điều kiện nhất định.

Trường hợp 1:

Theo quy định trước đây, không công nhận các giao dịch, đặc biệt là mua bán nhà mà không có văn bản, hợp đồng không được công chứng, nghĩa là không công nhận giấy tờ tay. Nhưng từ khi Bộ luật dân sự 2015 ra đời và có hiệu lực từ ngày 01/01/2017, đã thừa nhận giá trị pháp lý của giấy tờ tay khi mua bán nhà (được quy định tại Điều 129). Tuy nhiên, phải đáp ứng điều kiện là một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ của mình trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Toà án sẽ ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

Nhưng để thực thi điều này thì cần phải có văn bản hướng dẫn cụ thể về vấn đề này, chẳng hạn như thủ tục để được Toà án ra quyết định công nhận hiệu lực ra sao? hoặc là như thế nào được xem là nghĩa vụ của các bên trong giao dịch, có phải việc thanh toán tiền trong giao dịch đó được xem là nghĩa vụ hay là hoạt động khác nữa?...Rất nhiều vấn đề cần làm rõ.

Do vậy, mình rất mong các cơ quan chức năng có liên quan sớm ban hành các văn bản hướng dẫn về vấn đề này, để mọi người còn áp dụng. Văn bản hướng dẫn càng chi tiết thì càng tốt, để những bộ phận hành chính thực thi vấn đề này đỡ hành dân.

Trường hợp 2:

Khi chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không có hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất và thuộc 1 trong các trường hợp:

- Khi sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước 01/01/2008

- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ 01/01/2008 đến trước 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định 01/2017/NĐ-CP

- Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước 01/07/2014.

Về độ chi tiết thì có vẻ đây là một Nghị định nên nhiều vấn đề được cụ thể hơn so với quy định tại Bộ luật dân sự 2015, thế nhưng, để áp dụng trên thực tế cũng cần có văn bản quy định chi tiết hơn nữa.

Đó 2 trường hợp mà Nhà nước sẽ công nhận các giao dịch mua bán nhà, đất bằng giấy tờ tay.